2.3. Оценка имущества
в инвестиционной деятельности

Бритченко И. Г.

В сложившихся экономических условиях целый ряд организаций, занимающихся инвестиционной деятельностью, сталкиваются с необходимостью квалифицированной оценки имущества и имущественных прав. Необходимость оценки имущества возникает в следующих случаях:

– При оценке инвестиционной привлекательности предприятия в целом, его бизнес-плана, определении устойчивости финансового положения предприятия.

– При осуществлении залоговых операций для определения размера залогового обеспечения инвестиционных ресурсов.

– При разделе и распределении имущества обанкротившегося предприятия между его кредиторами для покрытия существующих долгов.

– При определении денежного размера нанесенного предприятию имущественного ущерба.

Для обеспечения возвратности инвестиционных ресурсов наиболее распространенной и актуальной с точки зрения инвестора является оценка залогового имущества. С необходимостью такой оценки сталкиваются инновационные и инвестиционные фонды и трастовые компании, коммерческие банки, частные кредиторы. Эта проблема встанет и перед государством при предоставлении налоговых и других кредитов предприятиям. Уже сегодня государство столкнулось с несовершенством существующих методик оценки приватизируемого имущества и имущественных комплексов предприятий, изложенных в Законах Украины «О приватизации» и «О малой приватизации».

Однако сегодня наиболее остро проблема оценки имущества стоит перед коммерческими банками. Это вызвано тем, что, с одной стороны, эволюция кредитно-финансовых отношений привела банки к осознанию того факта, что исключительно при помощи залоговой формы обеспечения кредитов коммерческий банк может сохранить инвестируемые средства. А с другой стороны, в соответствии с Инструкциями Национального банка Украины при выдаче кредита, необеспеченного залогом, коммерческие банки должны увеличивать ставку резервирования, что существенно снижает кредитоспособность коммерческих банков и всей банковской системы.

Важным является то, что законодательством предусматривается обязательная оценка имущества лишь в двух случаях:

– Оценка приватизируемого имущества.

– Оценка определенных видов имущества (недвижимость, автомобили, земельные участки и т.д.) при отчуждении исключительно для определения размера уплачиваемой при этом государственной пошлины.

Однако оба эти вида оценки неприемлемы банкам при кредитовании. Это вызвано тем, что оценка приватизируемого имущества применима исключительно для договора купли-продажи между предприятием и Фондом государственного имущества Украины; к тому же, как показывает практика, эти методики далеки от совершенства. Во втором случае инвестора интересует реальная (максимально приближенная к рыночной) стоимость закладываемого имущества, а не размер государственной пошлины при отчуждении, ведь отчуждения имущества при заключении договора залога не происходит. К тому же, по целому ряду видов имущества вообще не существует методик его оценки на законодательном уровне. К таким видам имущества относятся: имущественные и авторские права, товары в обороте, авиатранспорт, средства связи, морской и железнодорожный транспорт, произведения искусства, «ноу-хау» и патенты на изобретения, антиквариат, программные продукты, имущественные комплексы, станки, оборудование и многое другое.

Данная проблема осложняется тем, что четкой определенности в путях формирования и развития рынка услуг по оценке имущества нет не только у представителей законодательных органов, но и у бизнесменов и банкиров. Ученые-экономисты так же находятся в стороне от изложенной проблемы. Это привело к появлению различных «независимых» оценщиков и экспертов, которые предлагают свои услуги по оценке различных видов имущества, однако характерным для данных предприятий является то, что все стоимостные и ценовые значения оцениваемого объекта носят исключительно рекомендательный характер. Сами же оценщики и эксперты либо их организации не несут ни материальной, ни юридической, ни какой-либо иной ответственности в случае расхождения реальной рыночной стоимости со стоимостью, рекомендованной самим оценщиком. Отсутствие какой-либо ответственности оценщиков вызвано отсутствием законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

В то же время различные официальные структуры, ранее занимавшиеся оценочной деятельностью, такие как Торгово-промышленная Палата Украины, предприятия авто-мотосервиса, различные структуры судебной экспертизы, бюро технической инвентаризации и др., расширили перечень предоставляемых услуг по оценке на платной основе. Тем не менее, в условиях отсутствия единых методик оценки имущества и законодательной базы, такая оценка крайне редко является объективной и еще реже она соответствует реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта. А в условиях отсутствия какой-либо ответственности за рекомендуемыми оценщиками результатами экспертизы оценка не только является необъективной, но и всегда существует возможность путем преднамеренного завышения стоимости оцениваемого имущества заложить его по заведомо завышенной цене, тем самым совершить хищение инвестируемых средств при помощи неэквивалентного обмена имущественных активов заемщика на денежные активы инвестора.

Это привело к тому, что коммерческие банки все реже и реже пользуются услугами оценочных контор, предпочитая самостоятельно оценивать предлагаемое в залог имущество. Такая мера в какой-либо степени повышает надежность осуществляемой оценки и снижает вероятность возможной махинации. Однако и это не может служить действенным способом решения проблемы. Ведь банк продолжает оставаться в зависимости от ошибки или преднамеренных недобросовестных действий залогового сотрудника. Да и клиенту не всегда нравится, что оценкой предполагаемого залога занимается сам инвестор, который может умышленно занижать оценочную стоимость предполагаемого залога.

Многие клиенты настаивают на независимой экспертной оценке своего имущества, что теоретически может привести к конфликтной ситуации, в результате которой банк может потерять добросовестного и законопослушного клиента. Кроме того, банк не может иметь квалифицированных оценщиков для экспертизы всех возможных видов имущества. Так, например, экспертной оценкой целого ряда имущества (антиквариат, произведения искусства, научные изобретения, драгоценные камни и т.д.) занимается узкий круг профессионалов, и удовлетворить спрос на данных сотрудников физически невозможно. Для оценки других видов имущества одного или двух экспертов недостаточно, необходимы экспертные группы или комиссии (например, при оценке сложных имущественных комплексов или объектов недвижимости и т.д.).

Следствием сложившейся ситуации является то, что коммерческие банки работают с узким кругом залогового имущества, который, как правило, ограничивается тремя-пятью его видами, среди которых: недвижимость, товары в обороте, дебиторская задолженность, автотранспорт и некоторые виды ценных бумаг. В качестве залогового имущества практически никогда не используется: железнодорожный, морской и авиатранспорт, земля и право ее аренды, драгоценные металлы и камни, патенты и авторские права, предметы искусства и антиквариат, пакеты акций действующих предприятий, имущественные комплексы предприятий, каналы и средства связи, передовые технологии и изобретения, уникальное оборудование и другое нестандартное оборудование, имущество и имущественные права.

Такая практика сужает инвестиционные возможности кредиторов, развитие инфраструктуры рыночной экономики, что в конечном итоге отрицательно сказывается на всей экономике. Складывается ситуация, при которой инвестор практически игнорирует целые имущественные группы, то есть фактически не признает эти виды имущества за товар, который можно реализовать, а средства, вырученные от реализации, направить на погашение существующего долга. Такая ситуация не только тормозит развитие рыночных и товарно-денежных отношений, но и подрывает будущее самой банковской и финансовой систем, ибо возникает закономерный вопрос: если инвесторы не признают эти виды имущества за товар, то кто же его будет покупать? А если и купит, то по какой цене? Видимо, по сильно заниженной, т.е. значительно меньшей, чем себестоимость производства этих видов имущества и имущественных прав. В таких условиях даже наличие производства целых товарных групп ставится под вопрос, а о развитии или о расширенном воспроизводстве и речи быть не может.

Тем не менее, появление и развитие организаций и предприятий, занимающихся экспертной оценкой имущества, в том числе залогового, повлекло за собой ряд положительных последствий. Наработан большой (хотя и не всегда положительный) практический опыт осуществления такого рода деятельности. Этот опыт заключается и в попытках разработать определенные методики по оценке имущества. Опробованы на практике все известные методы оценки имущества:

– затратный метод (метод восстановительной стоимости);

– метод аналогов;

– метод доходности или капитализации.

На практике определены случаи, в которых наиболее приемлемым является тот или иной методы оценки. Осуществлены попытки создания направлений в экспертизе и оценочной деятельности. Одним словом, произошло зарождение оценочного движения в Украине. Обращено внимание общественности на важность развития рынка оценочных услуг и в первую очередь на создание единой законодательной базы в этом направлении. В условиях формирования рынка оценочных услуг положено начало формированию профессиональных кадров в области экспертной оценки имущества.

Проблема формирования квалифицированных профессиональных кадров экспертов и оценщиков заслуживает особого внимания. Необходимо отметить, что учебные заведения пока не занимаются подготовкой специалистов в области оценки имущества. Отсутствует так же в достаточном количестве и педагогический состав для решения кадровых вопросов. Среди ученых до сих пор нет единого мнения о путях формирования таких педагогических кадров, однако сам факт необходимости подготовки специалистов в области оценочной деятельности не вызывает ни у кого сомнения. Такая необходимость связана с тем, что при переходе от плановой экономики к рыночной и в связи с упразднением таких структур управления как Госплан и Государственный комитет по ценообразованию, тем не менее, сохраняется необходимость наличия единообразной системы определения стоимости имущества.

Необходимо отметить, что любая оценка имущества имеет смысл лишь на конкретный момент времени. Это связано с тем, что стоимость имущества, как и стоимость денег, различна во времени. Тем не менее, это не является помехой при осуществлении оценочной деятельности, так как с помощью коэффициента инфляции и других коэффициентов, характеризующих динамику развития конкретного сегмента рынка, можно с достаточной степенью точности определить стоимость имущества в последующие моменты времени.

Подводя итоги, можно определить, что основными направлениями развития оценочной деятельности являются:

– формирование законодательства по оценочной деятельности;

– обучение и подготовка квалифицированных экспертов по оценке имущества;

– дальнейшее развитие существующей системы предприятий, занимающихся оценочной деятельностью.